PV du 25 avril 2016

 

L’an deux mille seize, le vingt-cinq avril à vingt heures le conseil municipal s’est réuni au lieu habituel de ses séances sous la présidence de Pierre LEFEVRE, maire, à la suite de la convocation adressée par Monsieur le Maire, le 15 avril 2016.

Présents : P. LEFEVRE Maire, P.SAINT-LÔ, D.HOULBERT, J.P. ROUGEREAU, N.CHENNEVIERE, R.THERIN, C.CAMUS, adjoints, I. DELEU, R.LEBASTARD, N.LIVORY, F. LEPOIL, A. RIBET, B. HUE, S.DELACOTTE, G.MARIE, C.MISPELAERE, V. BOUE, J.P.SAVEY, I.FOUQUES-CARIOU, M.JOUIN, conseillers municipaux.

Représentés par pouvoir écrit :

D. BOSSUYT donné à P.LEFEVRE, B.VEREECKE donné à J.P. ROUGEREAU, D. LEMASLE donné à I.FOUQUES-CARIOU

Nombre de   conseillers en exercice

Nombre de   conseillers présents

Nombre de   votants

23

20

23

Le quorum est atteint, le Conseil Municipal peut valablement délibérer.

Madame Christelle CAMUS a été élue secrétaire de séance à l’unanimité.


1 –Délibérations :

20160425-01 DOSSIER HÔTEL DE LA PLACE : PROPOSITION D’ACQUISITION PAR LE TITULAIRE DU BAIL COMMERCIAL – SARL CB HÔTEL DE LA PLACE

Le domaine privé communal est soumis à un régime de droit privé. Dès lors, les biens qui le constituent sont aliénables et prescriptibles.

L’article L. 2241-1 du CGCT indique que "le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune. [...] Toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l’avis du service des domaines”.

L’article L. 2122-21 du CGCT précise que le maire est chargé d’exécuter les décisions du conseil municipal, notamment en matière de vente et d’échange.

Quelle que soit la teneur de l'avis rendu, la commune peut céder le bien à un prix différent de celui donné par le service des domaines.

Toutefois, une collectivité doit par principe acquérir ou vendre un bien à sa valeur, ce qui lui interdit normalement de vendre un bien à un prix inférieur à sa valeur vénale.

Le conseil d'État estime toutefois qu'il est loisible pour une collectivité territoriale de vendre un bien à un prix inférieur à sa valeur dès lors que cela est motivé par l'intérêt général (CE, 2 nov 1997, n°169473, Commune de Fougerolles). Ce qui n’est pas le cas d’espèce.

Le choix de l'acquéreur

Une commune est en principe libre de choisir l'acquéreur du bien. La vente peut se faire de gré à gré, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une procédure d'adjudication.

La loi du 18 juin 2014 dite « Pinel » instaure un droit de préemption au profit du locataire commerçant, analogue au dispositif prévu par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 en matière de locaux d'habitation, codifié sous un nouvel article L. 145-46-1 du Code de commerce.


Une délibération motivée

L'obligation de motivation impose l'exposé des motifs de fait et des règles de droit fondant la décision.

La délibération du conseil municipal doit par conséquent viser les textes susvisés, l'avis du service des domaines, et contenir une motivation en fait.

Concrètement, lorsqu'il s'agit de vendre un bien du domaine privé, la motivation en fait consiste à exposer les caractéristiques essentielles du bien cédé et les conditions de la vente.

La commune peut également exposer en quoi il est intéressant pour elle de vendre ce bien, dès lors qu'il ne s'agit pas d'un but purement lucratif.

DELIBERATION :


Monsieur le Maire rappelle que la commune a reçu l’immeuble « Hôtel de la Place », par donation de monsieur Henri Rivière en 1923.

Cet immeuble, figurant au cadastre de la commune sous le numéro 96 de la section AB pour 9 a 36 ca, est loué par un bail commercial en date du 22 juillet 2010 à la SARL CB Hôtel de la Place.

En 2015, sa location commerciale apporte une recette annuelle de 18 704,58 € HT. L’expert immobilier, près des Tribunaux et de la Cour d’Appel de Caen, Jérôme Lalin, a estimé la valeur locative de l’immeuble à 33 661 € HT, et le sous-loyer correspondant à 14 956,42 €.

Par ailleurs, la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées impose que tous les Etablissements Recevant du Public (ERP), de catégories 1 à 5, soient accessibles à tous les usagers et ce quel que soit le type de handicap.

La mise en accessibilité de l’Hôtel de la Place, ERP de 4ème catégorie est à la charge de la commune, sans bénéficie du Fonds de Compensation de la TVA (16,606 % du coût TTC) et, vraisemblablement de subventions. Seuls les intérêts et accessoires du prêt souscrit par la commune sont assurément à la charge du locataire.

La commune devrait, en conséquence, rembourser le capital de la dette sur la section d’investissement de la commune. A noter que cette dépense ne correspond, par ailleurs, à aucune mission d’intérêt général.

Madame BOONE a porté à la connaissance du conseil municipal, par lettre en date du 29 mars 2013, son souhait d’acquérir l’immeuble qu’elle exploite pour y réaliser des investissements lui permettant de porter son hôtel à 30 chambres.

L’offre, présentée par son avocat le 13 décembre 2013, était de 225 000 €, lorsque les services de France Domaine évaluaient la valeur de l’immeuble occupé à 470 000 € (675 000 € libre de toute occupation).

La commune a, sur les conseils de son avocat, fait évaluer le bien par Monsieur LALIN qui a estimé celui-ci à 375 000 euros/occupé et 420 000 euros/libre.

La commune a souhaité, en outre, que les solutions suivantes soient examinées, par l’exploitant et son conseil :

- mise en place d’un nouveau bail commercial incluant un déplafonnement à la hausse du loyer (prise en charge des travaux de mise aux normes PMR, prise en compte de la valeur locative réelle)

- ou souscription d’un bail à construction sur une durée allant de 18 à 99 ans  ;

- ou acquisition de l’immeuble en présentant une « meilleure » offre.

Seule, la troisième solution a été examinée par le SARL CB Hôtel de la Place qui a, par lettre en date du 8 octobre 2015, proposé un prix net vendeur de 375 000 euros, avec prise en charge par l’exploitant du changement de chaudière et des travaux de mise aux normes PMR.

Le conseil municipal, appelé à se prononcer sur cette offre lors de la séance du 30 novembre 2015, a souhaité qu’une discussion se tienne avec l’exploitant sur le prix et les formalités de la vente.

Une réunion s’est tenue en mairie le 14 avril 2016 avec Madame BOONE accompagné de son avocat, les membres de la commission : M.LEFEVRE, M. SAINT LÔ ainsi que maitre PIEUCHOT, conseil de la commune. M. LEMASLE était excusé.

A l’issue d’une discussion longue et difficile, l’exploitant a présenté sa meilleure offre, compte tenu de l’importance des investissements qu’il lui faudra réaliser pour mettre son établissement aux normes et l’adapter aux attentes d’une clientèle plus exigeante.

L’offre de Madame BOONE, ou une personne qui s’y substituera (SCI) s’élève à 385 000 euros, net vendeur, complétée des engagements suivants :

- conserver l’usage commercial des lieux en hôtel restaurant,

- réaliser les travaux de mise en conformité au vu des normes d’accessibilité,

- créer deux chambres dans la cour ainsi qu’à édifier une salle de séminaire,

- prendre à sa charge tous travaux, le cas échéant nécessaires, entre la décision positive de cession, prise en conseil municipal, et la signature de l’acte notarié de vente par la commune.

Cette offre doit être examinée en tenant compte :

1) du coût des investissements à prévoir :

- à court terme pour le remplacement de la chaudière (50 000 euros au BP 2016, y compris le reste à réaliser 2015) sur la base de 2 estimations, respectivement de 41 500 HT et 46 000 € HT, hors coût de la maîtrise d’œuvre.

- à moyen terme pour la mise en accessibilité (6 ans pour l’agenda dit « AdAP »)

- et à plus long terme pour les travaux de clos et de couvert avec la réfection de la toiture notamment.

2) du loyer potentiel en fonction de la valeur locative, économiquement raisonnable c’est-à-dire à rapprocher d’un résultat d’exploitation réaliste sur le territoire.

La commune a sollicité l’avis des domaines et l’organisation d’une réunion avec l’exploitant.

France Domaine a rendu son avis le 9 novembre 2015, 390 000 euros/occupé, à plus ou moins 10 %, soit entre 351 000 et 429 000 euros.

L’article L.2121-21 du CGCT dispose qu’il est voté à scrutin secret, lorsqu'un tiers des 20 membres présents le réclame.

CONTRE (le   vote à bulletin secret)

POUR

18

2

I. FOUQUE-CARIOU - J.P. SAVEY


Le conseil municipal, appelé à se prononcer sur une cession à l’exploitant, à l’appui des considérants suivants :

- VU l’article L. 2241-1 du CGCT ;

- VU l’article L. 2122-21 du CGCT ;

- VU le rapport de l’expert Jérôme LALIN, près des Tribunaux de la Cour d’Appel de Caen estimant la valeur vénale de l’immeuble occupé à 375 000 euros ;

- VU l’avis des services de France Domaine en date du 9 novembre portant la valeur vénale de l’immeuble occupé à une somme comprise entre 351 000 et 429 000 euros ;

- VU le rapport de diagnostic accessibilité handicapés de APAVE n°15305583 ;

- VU les estimations du coût de la réfection de la chaudière ;

- VU l'article L. 145-46-1 du code de commerce relatif au droit de préemption au profit du locataire commerçant ;

- VU la proposition de madame BOONE d’acquérir les murs moyennant un prix de vente de 385 000 euros à l’état actuel du bien immobilier, en prenant en charge le changement de la chaudière et les travaux de mise aux normes, sous réserve toutefois de l’obtention d’un permis de construire ;

- VU les engagements de l’acquéreur suivants :

- conserver l’usage commercial des lieux en hôtel restaurant,

- réaliser les travaux de mise en conformité au vu des normes d’accessibilité,

- créer deux chambres dans la cour ainsi qu’à édifier une salle de séminaire,

- prendre à sa charge tous travaux, le cas échéant nécessaires, entre la décision positive de cession, prise en conseil municipal, et la signature de l’acte notarié de vente par la commune.

- DÉCIDE de céder le bien, figurant au cadastre de la commune sous le numéro 96 de la section AB pour 9 a 36 ca, dit Hôtel de la Place à Madame BOONE, ou une personne qui s’y substituera (SCI), pour le montant net vendeur de 385 000 €, au vu des conditions et engagements ci-dessus détaillés.

CONTRE

ABSTENTION

POUR

1

D. LEMASLE

2

I.   FOUQUE-CARIOU - J.P. SAVEY

20


L’assemblée suggère qu’un geste soit fait en la mémoire du donateur, M. Henri RIVIERE, par la dénomination d’une rue, par un projet d’investissement, par exemple.

Une réflexion sera menée sur l’emploi du produit de la vente, dont il est rappelé qu’il aura nécessairement une utilisation à la section d’investissement.


20160425-02 – INTERCOMMUNALITÉ – FUSION DES EPCI ACI & VBI - ETAT D’AVANCEMENT

Diffusion du diaporama « Réunion d’information Fusion »

Présentation de cet état d’avancement par Madame Céline CASTEL, directrice générale des services de la Communauté de Communes Aunay Caumont Intercom et échanges avec le conseil municipal.


20160425-03 – COMMUNE NOUVELLE – POINT D’ÉTAPE ET DÉCISION SUR LA POURSUITE DE L’ÉTUDE DE FAISABILITÉ

Diffusion du diaporama « Étude de faisabilité- création d’une commune nouvelle issue des 6 communes – Aunay sur Odon, Beauquay, Danvou la Ferrière, Le Plessis Grimoult, Ondefontaine – Roucamps »

Monsieur le Maire rappelle qu’à l’issue de la réflexion menée par les maires depuis mi-décembre 2015, aucun engagement n’a été pris de part et d’autre.

Néanmoins, cette réflexion doit amener les conseillers municipaux des 6 communes à se positionner :

- soit avant le 29 juin 2016 pour se prévaloir des engagements de l’Etat, sur 3 ans, à stabiliser les ressources de la commune nouvelle

- soit après installation du conseil communautaire de la communauté de communes, issue de la fusion (après le 1er janvier 2017).

A noter que rien n’est acquis sur la prolongation du pacte de stabilité sur 2017 et que la réforme des dotations, qui doit émerger au 1er janvier 2017, est très défavorable à la commune et plus globalement à l’ensemble constitué des 6 communes.

En effet, au vu des dispositions inscrites dans la Loi de Finances pour 2016, cette réforme supprime une dotation dont Aunay sur Odon est bénéficiaire (DNP), rend inéligible la commune à la Dotation de Solidarité Rurale, alors qu’Aunay/Odon figure parmi les communes DSR-cible (DSR-cible qui permet à la commune d’avoir une dotation rythmes scolaires augmentée de 50 € par élève).

Cette réforme instaure également une dotation de centralité, dont les modalités de répartition démultiplient le poids de la commune la plus peuplée dans son EPCI.

Le Conseil municipal, amené à se positionner sur ce projet :

- EMET un avis favorable au projet de constitution d’une commune nouvelle axée autour des 6 communes soit

-         Aunay sur Odon,

-         Beauquay,

-         Danvou la Ferrière,

-         Le Plessis Grimoult,

-         Ondefontaine,

-         Roucamps

A l’unanimité des membres présents et représentés.

Monsieur le Maire précise que, suite à ce vote, une réunion d’informations, suivie d’un débat, à l’attention de tous les conseillers municipaux des 6 communes ainsi que les conseillers municipaux de Campandré Valcongrain, si le conseil municipal et les 5 maires n’y voient pas toutefois d’objection, se tiendra le mercredi 4 mai 2016 à 20 heures, à la salle des fêtes d’Aunay sur Odon.


2– Procès-verbaux et comptes rendus

  • PV du conseil municipal du 29 mars 2016, rectification faite des personnalités extérieures omises dans la commission du développement économique, de l’emploi des relations avec l’UCIA et les entreprises / marché hebdomadaire

Adjoints   responsables :   2

Membres du conseil : 5

Membres Extérieurs : 5

Patrick Saint-Lô

Anita Ribet

Président UCIA

Brigitte Hue

Pascal Faurie      

Jean-Paul Rougereau

Guy Marie

*Le Placier : Hervé Marie (*commission   Marché seulement)

Véronique Boué

Carine BOONE

Isabelle Fouques-Cariou

Eric LEHODEY

Le Conseil Municipal, après en avoir délibéré, à l’unanimité de ses membres présents et représentés, approuve ce procès-verbal.

  • Compte rendu du CJA du 30 mars 2016. Le terme « paroisse », dans le poème réalisé dans le cadre de la commémoration du 12 juin; appelle des réserves toutefois. Ces réserves ont été exprimées par les élus de la commission jeunesse. Cet aspect sera ré-abordé avec le CJA.

3– Questions diverses :

  • Utilisation de produits phytosanitaires pour le désherbage des trottoirs :

Les services techniques utilisent le glyphosate, désherbant total des zones non cultivées, des allées de parcs, jardins et trottoirs.

L’utilisation de ce produit chimique autorisé impose néanmoins des mesures de protection des agents, pour neutraliser tout risque d’exposition. Les équipements individuels répondent à ces mesures de protection.

  • Travaux locaux de la Croix Rouge :

L’ouverture des plis, en commission MAPA du 18 avril 2016, présente un bilan mitigé : 2 lots sont en surcoûts importants par rapport à l’estimation du maître d’œuvre. Il s’agit du lot 1 « Démolition Gros Œuvre » et du lot 9 « Démolition Désamiantage ». Il est néanmoins à signaler que le coût global d’opération demeure dans l’enveloppe prévisionnelle initiale.

L’absence de concurrence, dans les 2 lots en surcoût, amènera la commission MAPA, prévue le 28 avril, à se positionner sur une éventuelle relance partielle de la consultation.

La comparaison avec le coût d’un bâtiment neuf sera faite. A noter toutefois, qu’une construction neuve n’exonérerait pas la commune du désamiantage, poste qui enregistre le dépassement le plus important.

L’ordre du jour étant épuisé, la séance a été levée à 22 h 48.

Le Maire,

Pierre LEFEVRE.

                                                                                               

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